O Projeto de Intervenção Urbana no centro de SP pode se tornar um grande fiasco – 14/05/2022 – Claudio Bernardes

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Muitas foram as iniciativas no sentido de revitalizar o centro da cidade de São Paulo, entre elas, a Operação Urbana Centro, cuja lei foi promulgada em junho de 1997 e continha uma série de incentivos para que investimentos ocorressem naquela área. Contudo, os incentivos são necessários, mas não suficientes para induzir uma transformação significativa em determinada região, se não houver os atrativos necessários para motivar esses investimentos.

Esse foi o caso da região central. Vinte e cinco anos após a promulgação da lei que gerou esses incentivos, sem um projeto adequado para a recuperação da área e sem os investimentos públicos necessários, muito pouco se avançou na direção da revitalização do centro. Muitos problemas ainda estão presentes e outros agravaram-se, como a disseminação de usuários de drogas e o aumento de moradores de rua, que alavancam um ciclo negativo de piora da qualidade urbana, e deterioração da região.

Para tentar resolver essa questão, está em tramitação na Câmara Municipal de São Paulo projeto de lei de autoria do Executivo denominado PIU Setor Central, já aprovado em primeira votação. No entanto, esse projeto vai na direção contrária daquilo que seria necessário para incentivar a recuperação do centro, gerando recursos para investimento e consolidando um ciclo positivo de desenvolvimento.

A proposta, da forma como está formulada, pode fazer com que o PIU Setor Central se torne um grande fiasco. Ao invés de incentivar e fomentar o desenvolvimento, pode criar a estagnação da região, e um consequente aumento da velocidade de deterioração, o que pode condenar o centro da cidade ao esquecimento e abandono por muitos anos.

Na região do centro histórico, e perímetro da atual Operação Urbana Centro, mesmo sendo hoje gratuita a aquisição de potencial construtivo, com muitas dificuldades, e em número proporcionalmente bastante reduzido, empreendimentos vêm sendo implantados. No entanto, a legislação proposta, ao invés de criar estímulos, desincentiva os investimentos na região, determinando a cobrança de outorga onerosa nessas áreas. Além disso, em valores que certamente inviabilizarão novos empreendimentos.

Em outros setores do projeto de intervenção, em um total contrassenso, propõe-se a cobrança de potencial construtivo, em valores que superam aqueles cobrados pela aquisição do mesmo potencial em regiões imediatamente lindeiras. Isso obviamente desestimula a aquisição de terrenos na região abrangida pelo projeto.

Trata-se de total incongruência o fato de que a área de abrangência do perímetro expandido do PIU Setor Central, que compreende regiões degradadas e carentes de desenvolvimento, como parte do Brás, Pari, Canindé, Bom Retiro e parte da Barra Funda, e que necessitam urgentemente serem revitalizadas, tenham fatores de planejamento (Fp) – parâmetro que influi diretamente no custo de aquisição de potencial construtivo – bem superiores aos de regiões mais qualificadas e consolidadas da cidade.

O modelo de cobrança de potencial construtivo em uma região deteriorada somente terá sua implantação viabilizada se existirem antecipadamente investimentos públicos e mecanismos de incentivo para que a região se desenvolva, e gere a atratividade necessária para justificar a cobrança desse potencial. Sem isso, não existirá arrecadação nem desenvolvimento.

O projeto de lei, por outro lado, não ataca um problema que dificulta, e muito, o desenvolvimento da região, as envoltórias dos bens tombados. Essas envoltórias, cujas restrições em muito têm embaraçado o desenvolvimento da região, representam mais de 40% das áreas situadas na Sé, República, Bom Retiro e Santa Cecília. É absolutamente fundamental que se desenvolvam regras claras, aplicáveis de forma automática, e adotadas de maneira uniforme por todos os órgãos de preservação envolvidos, Conpresp, Condephaat e Iphan. Certamente, é imprescindível a preservação do patrimônio histórico e cultural, mas o regramento inadequado da utilização de seu entorno, e sua aplicação, podem inviabilizar o desenvolvimento região, com a consequente degradação do próprio bem tombado.

Mais grave ainda, o projeto propõe que esses regramentos, muitos deles claramente equivocados, tenham vigência por 20 anos, sem revisão, relegando o fato de que a cidade é um organismo vivo e dinâmico, que requer reavaliação e monitoramento periódicos de seus processos de desenvolvimento.

Portanto, cabe um alerta à sociedade. Se aprovado da forma como está, o projeto de lei PIU Setor Central em nada ajudará a revitalização da região central da cidade. Ao contrário, dificultará em muito seu desenvolvimento.


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